Beteiligung und Anhörung der angrenzenden Gemeinden
Problembeschreibung/Begründung:
Die Stadt Grünstadt hat die
Aufstellung des Bebauungsplanes „Nahversorgungszentrum Nord“ beschlossen.
Gleichzeitig soll der Flächennutzungsplan entsprechend geändert werden. Mit dem
Bebauungsplan sollen die baurechtlichen Voraussetzungen zur Ansiedlung von zwei
Lebensmittelmärkten geschaffen werden. Geplant sind ein Lebensmittel-Discounter
mit einer Verkaufsfläche von max. 1.000 m² und ein Vollsortimenter mit einer
Verkaufsfläche von max. 1.400 m². Weiterhin soll eine Schank- und
Speisewirtschaft mit einer Gastraumgröße von max. 100 m² zulässig sein. In der
Anlage ist ein Auszug aus dem Bebauungsplanentwurf beigefügt. Die Stellungnahme
ist bis zum 22.06.2018 abzugeben.
Im August 2018 hatte die
Stadt Grünstadt die Gemeinden der Verbandsgemeinde Eisenberg bereits bei der
erforderlichen Änderung des Einzelhandelskonzeptes beteiligt. Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens wurde
den Gemeinden der Verbandsgemeinde
Eisenberg (Pfalz) Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Anlass zur
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes ist die geplante Ansiedlung von zwei
Lebensmittelmärkten im Stadtteil Asselheim. Geplant sind die Verlegung des bestehenden ALDI-Marktes vom Standort „Carl-Zeiss-Straße“
sowie die Neuansiedlung eines REWE-Marktes. Bei beiden Einzelhandelsnutzungen
ist die Sortimentsstruktur vorrangig auf die Grundversorgung ausgerichtet.
Die Versorgung im Bereich kurz- und mittelfristiger
Bedarf im Segment Lebensmittel ist in der Stadt Grünstadt gesichert. Die
Entwicklung auf der Anbieterseite wird von Verdrängungswettbewerb und
preisaggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Für die gesamte
Bundesrepublik wird die Kaufkraft ermittelt und in einen regionalen Vergleich
gestellt. Dabei liegt die Stadt Grünstadt mit einem Wert von 105,0 deutlich
über dem Bundesdurchschnitt. Die Verbandsgemeinde Eisenberg weist mit einem
Wert von 92,1 einen unterdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten aus. Die
Stadt Grünstadt bindet diese Kaufkraft bereits jetzt mit einem Wert von 239,7
und liegt damit sehr deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100,0.
Die Handelszentralität (Relation von Umsatz zur
Kaufkraft) der Stadt Grünstadt lag im Jahr 2010 in allen Bereichen bei 228 %
d.h. für die Stadt Grünstadt kann als Mittelzentrum mit einem deutlichen
Kaufkraftzufluss ausgegangen werden. Für das Basisjahr 2017 ist von einem
leichten Rückgang der Zentralität auf ca. 218 % auszugehen. Im Bereich des Segmentes
Lebensmittel lag die Zentralität 2010 sogar bei 268 % und wird für das Jahr
2017 mit 239 % angenommen. Die Kaufkraftbindung in der Verbandsgemeinde
Eisenberg (Pfalz) liegt lediglich bei ca. 88 %.
Die Stadt Grünstadt hat damit eine weit
überörtliche Marktausstrahlung und bindet in großem Umfang Kaufkraft aus den
Nachbargemeinden.
Im Gutachten wurde das „Marktgebiet“ Grünstadt in
drei Teilbereich aufgeteilt.
I. Stadt Grünstadt
II. Mittelbereich Grünstadt (VG Grünstadt-Land)
III. Erweitertes Marktgebiet (VG Eisenberg, Teile
VG Göllheim, Teile VG Monsheim
und
Bereich Weisenheim am Berg und Freinsheim).
Im Gutachten wird folgende Annahme formuliert: „In der Zone III (Erweitertes Marktgebiet)
ist aufgrund der Nähe zu weiteren Zentralen Orten / Einkaufsstätten wie z.B.
Ludwigshafen, Worms, Kaiserslautern von einer geringen Marktdurchdringung
auszugehen. Dennoch sind gewisse Einkaufsverflechtungen vorhanden.“
Im Gutachten selbst wird diese Annahme widerlegt.
Bei der Ermittlung der Kaufkraftpotentiale werden folgende Zahlen aufgeführt:
Zone I (Grünstadt) = 85,1 Mio. €
Zone II (Mittelbereich Grünstadt) = 188,9 Mio. €
Zone III (Erweitertes Marktgebiet) = 191,7 Mio. €.
Aus den vorgenannten Zahlen muss geschlossen
werden, dass der bestehende Einzelhandel bereits jetzt große Auswirkungen auf
die Einzelhandelsgeschäfte im Bereich der Verbandsgemeinde Eisenberg (Pfalz)
hat. Das gesamtstädtische Angebot im Sortiment Lebensmittel ist sowohl
hinsichtlich der Betriebstypen als auch der Betreiberfirmen als sehr ausgeprägt
zu bewerten. Wesentliche Angebotslücken im Bereich Lebensmitteleinzelhandel
liegen in der Gesamtstadt Grünstadt nicht vor.
Bei der Ermittlung der Verträglichkeit der
geplanten Ansiedlung der Lebensmittelmärte wird vom Gutachter angenommen, dass
sich für den Bereich der Verbandsgemeinde Eisenberg (Pfalz) keine Auswirkungen
auf den Abfluss der Kaufkraft ergeben und diese nicht zum Einzugsgebiet der
geplanten Lebensmittelmärkte gehört.
Diese Annahme wird von uns nicht geteilt. Die
geplanten Märkte sind im Zusammenhang mit dem bestehenden Angebot zu sehen. Der
Standort der geplanten Märkte liegt verkehrstechnisch so günstig, dass das
zukünftige Angebot auf jeden Fall Auswirkungen auf den Einzugsbereich und auch
auf die Kaufkraft der Verbandsgemeinde Eisenberg (Pfalz) an sich hat. Die
beiden Märkte werden sich ergänzen und für viele eine hohe Attraktivität
entwickeln. Wenn bisher noch ein Einkauf bei den Anbietern im Bereich der
Verbandsgemeinde Eisenberg (Pfalz) in Ergänzung zu den Einkäufen in den beiden großen
Lebensmittelmärkten Globus und Kaufland erfolgte, so ist zu befürchten das die
beiden geplanten Märkte auch diese Nachfrage zukünftig abdecken. Es wird damit
ein weiterer Abfluss der Kaufkraft aus dem Bereich der Verbandsgemeinde
Eisenberg (Pfalz) sowie deren Einzugsgebiet stattfinden. Dies kann dazu führen,
dass die Stadt Eisenberg (Pfalz) als Mittelzentrum ihre Aufgabe im festgelegten
Umfang nicht mehr erfüllen kann.
Im Gutachten selbst ist ausgeführt, dass eine
Marktabschöpfung zwischen 23% und 28 % erforderlich ist um die erforderlichen
rechnerischen Planumsatzleistungen der beiden geplanten Märkte zu erreichen. In
der Stadt Grünstadt liegt bereits jetzt eine stark ausgeprägte
Wettbewerbssituation mit einem vielseitigen Betriebstypenmix im Lebensmitteleinzelhandel
vor, so dass die erforderlichen Marktabschöpfungsquoten zwischen 23 % und 28 %
zur Erreichung der rechnerischen Planumsätze als zu hoch zu bewerten sind. Es
ist daher zwingend notwendig das zusätzliche Kaufkraft aus dem Bereich der Verbandsgemeinde
Eisenberg (Pfalz) abgeschöpft wird.
Die Aussage im Gutachten, dass in der Stadt
Grünstadt bereits jetzt eine sehr hohe Einzelhandelszentralität im
Lebensmittelmarkt von ca. 240 % vorliegt und daher nicht mit einer
nennenswerten Steigerung der Kaufkraftbindung in der Stadt Grünstadt selbst
bzw. von einer Erhöhung der Kaufkraftabschöpfung im Umland auszugehen ist, muss
doch sehr stark angezweifelt werden. Aufgrund dessen wird im Gutachten in der
Modellrechnung davon ausgegangen, dass sich der zusätzlich durch das
Planvorhaben generierte Umsatz vollständig gegenüber den Bestandsbetrieben in
der Stadt Grünstadt umverteilt. Die Umverteilungsquote wird mit 11% bis 12 %
angesetzt.
Entgegen den Annahmen im Gutachten wird mit
gravierenden Auswirkungen auch auf den Bereich des Marktgebietes der
Verbandsgemeinde Eisenberg (Pfalz) gerechnet. Bei einer Umverteilungsquote von
bis zu 12 % kann dies auch zu großen Auswirkungen auf den zentralen
Versorgungsbereich der Stadt Eisenberg (Pfalz) und damit auf die Aufgaben des
Mittelzentrums haben. Hier wird das im regionalen Raumordnungsplan festgelegte
Nichtbeeinträchtigungsgebot möglicherweise verletzt. Danach darf durch die
Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben weder die
Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche noch die
Versorgungsbereiche benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt
werden. Die Aussage im Gutachten: „Mit
der Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes der Fa. REWE werden
„Kannibalisierungseffekte“ entstehen, da die Kunden, welche bisher an den
bestehenden Standort tendieren, künftig zumindest in Teilen an den
Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung tendieren werden“ wird
umfänglich geteilt. Dennoch wurden bei der Untersuchung die zu erwartenden
gravierenden Auswirkungen für den Marktbereich der Verbandsgemeinde Eisenberg
(Pfalz) außer Acht gelassen.
Aufgrund der vorstehenden Ausführungen bestehen
erhebliche Bedenken gegen die geplante Ansiedlung von zwei Lebensmittelmärkten
im Bereich des Stadtteiles Grünstadt-Asselheim. Mit Schreiben vom 11.09.2017
hatte die Verwaltung die vorstehend beschriebenen Bedenken gegen das
Einzelhandelskonzept geltend gemacht. Diese wurden jedoch von der Stadt
Grünstadt nicht beachtet. Nach Auffassung der Verwaltung bestehen die Bedenken
weiterhin. Es wird mit einem erheblichen Kaufkraftabfluss aus dem Marktbereich
der Verbandsgemeinde Eisenberg und den damit verbundenen negativen Einflüssen
auf den ansässigen Einzelhandel gerechnet.
Anlagenverzeichnis:
Beschlussvorschlag:
Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes „Nahversorgungszentrum Nord“ bestehen auf der Grundlage der nachstehenden Problembeschreibung / Begründung erhebliche Bedenken. Die Verwaltung wird beauftragt diese im Namen der Stadt Eisenberg gegenüber der Stadt Grünstadt geltend zu machen.
Finanzierung:
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ja |
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X |
nein |
Finanzierung |
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Gesamtkosten |
jährliche |
Folge- |
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Objektbezogene |
Einmalige oder jährliche |
der Maßnahmen |
Kosten/ |
lasten |
Eigenanteil |
Einnahmen |
laufende Haushaltsbelastung |
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(Beschaffungs- /
Herstellungskosten) |
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(i.d.R. = Kreditbedarf) |
(Zuschüsse / Beträge) |
(Mittelabfluss, Kapiteldienst
Folgelasten kalkulatorische Kosten) |
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